一、中央空調系統(tǒng)運行管理概論

中央空調系統(tǒng)擔負著創(chuàng)造和保持舒適的或滿足某些特定要求的室內空氣環(huán)境的重任，其運行管理是現(xiàn)代物業(yè)設備管理的一個重要組成部分，如果運行管理工作做得不好，不僅會造成空調效果不理想，而且會出現(xiàn)能耗大、設備故障多等問題，從而影響用戶的使用和物業(yè)管理企業(yè)（部門）的工作效率、經濟效益，甚至企業(yè)（部門）形象。

在我國，民用建筑的中央空調系統(tǒng)主要由冷熱源、空氣熱濕處理設備、管道系統(tǒng)、末端裝置和控制系統(tǒng)等組成。一般用于有大面積空調要求的場所，如寫字樓、星級酒店、影劇院、會展中心、候機樓、大型商場和大型餐飲、娛樂場所等。這些地方采用空調的主要目的是為了滿足人對室內空氣環(huán)境的舒適要求。因此，舒適性中央空調系統(tǒng)的主要服務對象是人，運行管理工作的首要任務是以人為本，確保室內空氣環(huán)境的質量要求。

其次，中央空調系統(tǒng)所采用的制冷設備及其他設備，國內仍以電力驅動為主，而且運行時間長，耗電量大。統(tǒng)計資料表明，中央空調的用電量一般占整個建筑物全部用電量的1/4~1/3，因此在滿足使用要求的前提下，盡量減少中央空調系統(tǒng)運行時的用電量是物業(yè)管理企業(yè)（部門）的一項重要任務，它既涉及經濟效益的問題，又包含專業(yè)技術問題。

第三、中央空調系統(tǒng)往往一次性投資大，包含的設備種類多、管線長、自動化程度高，其運行操作、維護保養(yǎng)、故障檢修要綜合運用熱工、流體、空調、制冷、機械、電工電子、自動控制等多方面的知識和技能。因此要求運行操作人員和維修人員必須具有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能，這樣才能管好、用好它。否則，會使設備的使用效率降低，故障頻繁，壽命縮短，不僅影響正常使用，還會增加相關的非正常資金投入，從而加大管理成本。

綜上所述，中央空調系統(tǒng)的運行管理有十分豐富的科學內涵。實際工作中往往由于對此認識不足，致使管理工作存在許多疏漏和認識上的誤區(qū)。例如，把有人負責按電鈕開機、關機當成有專職管理；把自動化程度高當成容易管理、不用維護保養(yǎng)；把滿足人的舒適要求當成天熱時有冷氣供應、天冷時有暖氣供應即達到了要求；把系統(tǒng)能開動運行當成工作正常，等等。

當管理工作不到位時，中央空調系統(tǒng)就會出現(xiàn)以下問題：

（1）空調效果不理想。房間的溫濕度不能保證在設計或控制的范圍內，新風沒有或少于最低要求，送風量過大或不足，送風溫度或送風口風速不合適等。

（2）運行成本高。電費或燃料費及日常維護保養(yǎng)費用開支大。

（3）事故和故障多。事故和故障頻繁發(fā)生，滴、漏、破、堵現(xiàn)象嚴重。

（4）設備使用壽命短。不到規(guī)定期限就要對設備進行維修，或不到正常的折舊年限設備就不能繼續(xù)使用，需要更新。

（5）系統(tǒng)運行不正常。系統(tǒng)不能按設計要求運行和調節(jié)，設備達不到最佳運行狀態(tài)，各項運行參數(shù)不能滿足規(guī)定要求等。

對一個物業(yè)管理企業(yè)（部門）來說，上至領導，下至員工，都要清楚圍繞中央空調系統(tǒng)運行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調系統(tǒng)達到滿足使用要求、降低運行成本、延長使用壽命、保證衛(wèi)生安全這4個基本目標。即以最好的效果、最低的消耗、最少的費用、最衛(wèi)生安全的運行換取最高的綜合效能，實現(xiàn)最大的社會效益和經濟效益。

1、滿足使用要求

空調房間一般都是封閉的空間，其空氣環(huán)境的溫度、濕度、流動速度、潔凈度、新鮮度等通常需要由中央空調系統(tǒng)或空調裝置來調節(jié)和控制，以創(chuàng)造和保持滿足一定要求的空氣環(huán)境。

對寫字樓來說，緊張工作的人們需要一個舒適的室內空氣環(huán)境，如果空調效果滿足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫字樓的租金收益；對星級酒店來說入住的客人需要一個舒適的食宿環(huán)境，如果空調效果好，客人得到了應有的享受，他將有可能成為該酒店的常客；對商業(yè)餐飲、娛樂場所來說，前往消費的顧客希望有一個舒適的購物、飲食、娛樂環(huán)境、如果空調效果好，顧客就有可能待的時間長些、消費多些。這樣一來，顧客滿意，商家也高興，如此等等。由此可見，空調效果好，能滿足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺舒適所帶來的是工作效率的提高，是豐厚的經濟效益，是無限商機。相反，如果空調效果差，不能滿足使用要求，則后果不堪設想。因此空調效果好壞所產生的影響是不容忽視的。

由于舒適性中央空調系統(tǒng)的運行效果，直接體現(xiàn)在能否滿足人們工作和生活對室內環(huán)境的要求方面，而中央空調系統(tǒng)的運行管理又是建筑物業(yè)設備管理的重要組成部分，因此它是物業(yè)管理質量優(yōu)劣和管理水平高低的直接反映，對衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務水準，樹立其良好形象與聲譽有不可忽視的作用。一旦不能達到滿足使用要求這個目標，物業(yè)管理企業(yè)的正常經營就會受到影響，甚至導致企業(yè)虧損或身敗名裂。因此，滿足使用要求是中央空調系統(tǒng)運行管理必須達到的首要目標。

2、降低運行成本

除人工費外，運行成本還包括能源消耗費和維護保養(yǎng)費。在我國，中央空調系統(tǒng)的冷源絕大部分采用的是電動式制冷機（如離心式、螺桿式、活塞式制冷機），其輔助設備如冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機、風冷式冷凝器風機等也均為電動式的。而熱源則形式多樣：有傳統(tǒng)的燃煤鍋爐和新型燃油、燃氣鍋爐，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有冷熱兩用的空氣源熱泵、水源熱泵、地源熱泵和直燃式冷熱水機組等。不管熱源是何種形式，大多數(shù)中央空調系統(tǒng)的主要能源消耗還是用電。

由于建筑類別和地區(qū)的不同，中央空調系統(tǒng)的耗電量約占所在建筑總耗電量的18%~35%，單位建筑面積的耗電量約為35~65W /㎡。因此降低運行成本的首要任務是想方設法減少用電量，同時也要盡量減少其他燃料（如燃油、燃氣、煤）的消耗量，以降低能源消耗費用。其次，要通過精心操作、細致維護來延長易損件的使用壽命；通過定期的水質檢驗和監(jiān)測情況來決定水質處理的合理用藥量；通過少量多次和細心檢測來適度加注潤滑油等?？傊?，通過嚴格規(guī)范的管理和精打細算來減少日常機物料的使用量，以減少相關費用的開支，達到降低運行成本的目的。

有些地方和單位存在著中央空調系統(tǒng)裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運行費用太高，使得中央空調系統(tǒng)基本閑置不用，不能充分發(fā)揮其應起的作用。因此，積極降低運行成本是中央空調系統(tǒng)運行管理所要達到的重要目標。

3、延長使用壽命

使用壽命是指在不更換主要部（構）件條件下，能夠確保使用性能和效果。中央空調系統(tǒng)主要設備的平均使用壽命見表1-1。

表1-1中央空調系統(tǒng)主要設備的平均使用壽命              

從設備的使用壽命來看，一般進口的中央空調系統(tǒng)主機（制冷機或鍋爐）的使用壽命可達20~25年，國產優(yōu)質主機的使用壽命也可達15~20年，在室外露天安裝并且全年運行的熱泵機組的平壽命為15年。管道系統(tǒng)、控制系統(tǒng)以及末端裝置的使用壽命相對來說都要短些。

4、保證衛(wèi)生安全

在中央空調系統(tǒng)日常停機期間（如夜晚、節(jié)假日），室外空氣會通過新風口滲入系統(tǒng)的，在夏季會使接水盤中的積水不斷蒸發(fā)，設備和風管內的溫度升高，從而促使細菌大量滋生。細菌在繁殖過程中會產生氣味、毒素、過敏物質（如細胞膜、碎屑）及尸體等多種代謝物，當系統(tǒng)運行時，這些細菌和其代謝物容易通過風管系統(tǒng)傳播到空調房間內，污染室內環(huán)境，影響人的健康。

另外，當建筑物附近的室外室外空氣受到工廠排放的異味氣體、鍋爐排放的煙土、火災產生的煙氣、意外事故產生的化學品蒸發(fā)氣體、冷卻塔產生的軍團菌等污染時，被污染的空氣會從運行中的中央空調系統(tǒng)新風口吸入，并很快輸送至系統(tǒng)服務的全部房間，造成人員傷害。

綜上所述，中央空調系統(tǒng)運行管理要達到的基本目標一是體現(xiàn)在滿足室內空氣環(huán)境要求方面，二是體現(xiàn)在降低運行成本方面，三是體現(xiàn)在完好使用到折舊年限方面，四是體現(xiàn)在保證空調房內人的身體健康方面。2006年3月1日實施的國家標準《空調通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》，分別從衛(wèi)生、節(jié)能、安全、應急運行管理4個方面相應提出了一些具體要求。

由于中央空調系統(tǒng)規(guī)模大小和人員配備情況不同，以及物業(yè)管理企業(yè)（部門）性質的不同，中央空調系統(tǒng)管理的各方面的工作不一定全部由管理者自己承擔，有些可以外包給專業(yè)技術服務機構去做，如計劃檢修、更新改造、部分設備裝置的維護保養(yǎng)、水處理等。但不論是誰，管理制度化、操作規(guī)范化、人員專業(yè)化、職能責任化是做好上述7個方面工作的前提。為此，必須要有以下4個基本措施作保證：

（1）各項管理內容都要形成相應的規(guī)章制度，做到有章可循，有法可依。

（2）各個操作項目都有要制定出安全、合理的規(guī)程、做到規(guī)范、有序的操作。

（3）操作人員都是經過正規(guī)、嚴格的空調制冷方面專業(yè)學習和技術培訓，并通過國家職業(yè)技能鑒定機構組織的相應考核，取得相應職業(yè)（工種）初級以上職業(yè)資格（技術等級）證書（如《中央空調系統(tǒng)操作員》職業(yè)資格證書、《制冷設備維修工》技術等級證書）的專業(yè)人士。

（4）專業(yè)技術主管、班組長和操作人員分工明確、職責清楚。

總之，只有全面了解中央空調系統(tǒng)運行管理的基本內容，才能促進運行管理工作，全面提高運行管理的質量。